Квадраты без посредников

Супонев П. Кузин А. Квадраты без посредников // Финанс. 2004 . №3. C. 62-64

Расходный бизнес, продолжающийся рост цен на жилье, а также растущая доступность кредитных и финансовых ресурсов привели к тому, что за прошедшие несколько лет на рынке сложился целый пласт частных инвесторов, вкладывающих собственные средства в жилую недвижимость. При этом они сталкиваются с характерными для рынка рисками и затратами. Издержки этого бизнеса очень велики, поэтому у многих возникает желание сэкономить в процессе совершения сделок, отказавшись от услуг посредников.

Основная причина, заставляющая частного инвестора продавать жилье самостоятельно, - расценки на услуги посредников, составляющие иногда до 10% от стоимости жилья. Учитывая, что ?частнику? помимо этого придется также уплатить 13-процентный налог на доходы (при условии, что он владеет продаваемой недвижимостью менее пяти лет и ее стоимость превышает 1 млн рублей), то идея сэкономить на посредниках становится очень заманчивой. Даже несмотря на непрекращающийся рост цен на жилье. Те же идеи посещают и умы покупателей, которые несут основное бремя издержек в процессе реализации сделки. С минимальными издержками и рисками жилье можно приобрести на первичном рынке.



Новостройки. Вкладывая средства в недвижимость на первичном рынке, инвестор рискует менее всего. Если застройщик обладает надежной репутацией, не первый год работает на московском рынке и реализацией недвижимости занимается уполномоченное им серьезное агентство или собственное подразделение, то риск в данном случае минимален. Такие квартиры, как правило, юридически ?чистые?, в них никто не прописан, и они полностью готовы к продаже. И застройщик, и уполномоченное агентство, заинтересованное в собственной репутации, вряд ли станет проводить ?черные? сделки. Однако инвестору необходимо обратить внимание на текст договора, в котором должны быть четко оговорены условия передачи недвижимости, сроки сдачи дома (если он еще строится), а так же все возможные форс-мажорные обстоятельства. Как правило, его расходы при покупке новостройки могут ограничиваться так называемым взносом за оформление который может составлять до 3-5% от стоимости жилья.

Покупая новостройку у застройщика, самостоятельно реализующего собственное жилье, инвестор по желанию может обратиться и к риэлторам, например, за консультацией по оформлению договора.



Ипотека. Покупка недвижимости посредством ипотечного кредитования - процедура более сложная, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риэлтора будут входить: консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск нужной квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и другие. Стоимость услуг здесь тоже колеблется от 4 до 10%. Но но в случае ипотеки количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется. Банки очень часто предпочитают работать именно с риэлторами, считая их работу гарантом чистоты оформления сделки. Ведь они не менее самого инвестора заинтересованы в стопроцентной надежности сделки.



Вторичный рынок. Работа на этом рынке сопряжена с заведомо большими юридическими рисками. В отличие от новостроек вторичное жилье может иметь долгую и запутанную историю владения и наследования, разобраться в которой под силу только профессионалу.

Заключение договора о покупке или продаже квартиры с агентством недвижимости - это самый легкий, но вместе с тем и самый затратный способ вложения средств в жилье или ?фиксирования? полученной прибыли. В рамках этого договора агентство берет на себя все заботы по сделке начиная от поиска покупателя на вашу квартиру или жилья по вашим запросам, проведения просмотров и оформления всех документов и до процесса передачи квартиры новому владельцу. Поэтому риски, а также затраты времени и усилий минимальны.

Одним из плюсов работы продавца с агентством является то, что профессиональный риэлтор почти всегда способен продать жилье дороже, чем его владелец. Он имеет в этом прямую заинтересованность, поскольку его вознаграждение зависит от конечной цены квартиры. Кроме того, он заведомо (если это профессионал) имеет больший опыт в продажах, чем непосредственный владелец, и лучше представляет себе ситуацию на рынке. Еще один плюс - избежание риска продавца оказаться один на один с миром криминала, ?черными? маклерами, к общению с которыми риэлтор, как правило, |более готов..



Чем бывает плох риэлтор. Однако помимо очевидного плюса в уменьшении хлопот по рекламе, звонкам и просмотрам в работе с риэлтором есть и существенные минусы. Первый из них - стоимость услуг. Стандартная комиссия, которую берут столичные агентства, составляет 3-10% от стоимости квартиры в зависимости от их аппетитов, а также от цены и степени ?проблемности? вашей квартиры. Нетрудно заметить, что при стоимости жилья $50 тыс. сумма комиссионных составит от $1,5 тыс. до $ 5 тыс. Если же инвестор предполагает провести альтернативную схему, например, продажу одной квартиры с одновременной покупкой другой, то сумма комиссионных может достигнуть тех же 3-10%, но уже от стоимости двух квартир. Так, в случае одновременной продажи одной квартиры стоимостью $50 тыс. и последующей покупки другой за $60 тыс. размер комиссионных может составить от $3,3тыс. до $11 тыс. Однако это не является практикой всех агентств. Часто берутся комиссионные только от стоимости продаваемой квартиры.

Также инвестор может столкнуться с требованием внесения аванса или залога, который потребуют в некоторых агентствах от обратившегося к ним покупателя (для продавцов условия более комфортные). Его сумма может достигать $1,5 тыс. В этом случае существует риск, что если покупателя не устроит ни одна из квартир, предложенных агентством, или он откажется с ним работать по каким-либо причинам, то внесенный аванс возвращен не будет.

Владелец жилья тоже может столкнуться с рисками. Один из них - это система ?штрафных? санкций, существующая в некоторых столичных агентствах. Если при каких-то условиях собственник в последний момент откажется продавать свою жилплощадь, агентство может потребовать от него возмещения указанной в договоре комиссии -3-10% от стоимости его квартиры (ситуация может дойти до возбуждения уголовного дела). Поэтому, прежде чем начинать работать, стоит досконально обсудить и указать в договоре все условия сотрудничества.

Еще один из рисков, с которыми может столкнуться продавец, - попасть ?не на того? риэлтора. Особенно если у него в собственности не самая ?простая? квартира, требующая больших хлопот по оформлению документов (например, если на эту квартиру есть наследники, в ней прописаны дети и пр.) Многие агентства (как правило, самые крупные), предпочитающие работать на потоке, могут просто не взяться за подобный вариант. Иной случай - когда риэлтор не слишком активно будет бороться за максимально высокую цену продаваемой квартиры.Также существует риск фактической ошибки посредника. Случается, что квалификация риэлторов из маленьких компаний зачастую выше, нежели у ?монстров? рынка. Причина - высокая текучка персонала, которая в маленьких агентствах заметно ниже. Во избежание этого следует оговорить варианты обратных санкций (для агентства), а также рассмотреть вариант о страховании сделки на всю стоимость жилья.



Посредник ПО минимуму. Весьма распространена ситуация, когда владелец жилья заключает договор с покупателем, интересы которого представляет агентство. В этом случае именно оно может выступить юридическим гарантом сделки как для покупателя, так и для продавца, помогая оформлять все документы и являясь посредником в процессе передачи денег. Продавцу бывает достаточно лишь удачно подать объявление о продаже квартиры и дождаться звонка от агентства, имеющего покупателя. И ему уже практически ничего не надо делать и ни за что не надо платить. Однако это актуально только если владелец доверяет репутации агентства.

Иной, менее затратный вариант сотрудничества с риэлторами - это заключение так называемого договора сопровождения. В этом случае агентство не занимается поиском покупателя на квартиру, организацией просмотров и сбором справок Общаться с потенциальными покупателями будет сам владелец квартиры или его уполномоченные лица. Агентство подключается на этапе оформления сделки. Стоимость подобной

услуги может составлять от 1 до 3% от стоимости квартиры (или же оговоренную фиксированную сумму, обычно - около $1,5-2 тыс.). За эти деньги риэлторы помогут вам оформить все необходимые документы и выступят посредником в процессе передачи денег. Однако стоит обратить внимание на правильное оформление договора с агентством, упомянув его ответственность в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств.



Альтернативная ЭКОНОМИЯ. Один из самых дешевых вариантов - это сотрудничество с независимым риэлтором. Стоимость его услуг в большинстве случаев существенно ниже, чем расценки агентства. Но все риски инвестор при этом несет сам, так как никаких юридических гарантий получить он не сможет.

И, безусловно, самый экономичный в денежном выражении способ покупки или продажи жилья - самостоятельное проведение всех операций и оформление всех документов. Однако это наиболее затратный с точки зрения времени и усилий подход, требующий высокой юридической квалификации инвестора. Процедуры и затраты, с которыми предстоит столкнуться собственнику или покупателю на всех этапах покупки или продажи жилья, приведены в таблице.

Работа с посредником

Посредник

Тип договора

Издержки

Плюсы

Минусы

Агентство недвижимости

Договор о покупке

квартиры

в новостройке или

на вторичном рынке

3-10%

от стоимости

жилья

Минимальные затраты

времени и усилии, юридические

(иногда и финансовые) гарантии,

максимальная (минимальная) цена

Высокая стоимость услуг,

риск потери залога

и штрафов, риск компенсации

комиссионных (для продавца)

Агентство недвижимости

Договор

сопровождения

1-3%

от стоимости

жилья или

от $1500 до $2000,

реклама (от 600

рублей), расходы

на мобильную связь

Экономия на издержках, участие

риэлтора в сделке и оформлении

документов

Требует времени, усилий и расходов

на поиск покупателя и организацию

просмотров, сбор документов,

есть риск продешевить

Независимый риэлтор

На оказание услуг

По договоренности

Низкая стоимость услуг

Никакой юридической гарантии

?Мосжилрегистрация?

Подготовка

документов

к регистрации

по системе

?Одно окно?

До $400

Низкая стоимость услуг

Необходимость самостоятельно

проводить поиск покупателей,

просмотры жилья и пр.

Посредник не выступает

в качестве

представителя инвестора

По данным компаний

Существует и иной способ экономии В ситуации, когда продавец и покупатель нашли друг друга, не пользуясь услугами агентств недвижимости, и успешно договорились о цене, оформить сделку они могут в государственной компании ?Мосжилрегистрация?. Стоимость ее услуг по сбору и оформлению необходимого пакета документов (справок из БТИ, жилищных организаций и пр.), включая составление простого, не нотариального договора, составит менее $400. Однако инвестор должен иметь в виду, что подобная услуга принципиально отличается от договора сопровождения, который он может заключить с агентством недвижимости. Функции ?Мосжилрегистрации? исключительно технические и консультационные, и ее представители не будут присутствовать с вами при обсуждении всех моментов заключаемого договори Также в их функции не входит оформление договора о задатке и соглашения с банком на аренду депозитной яче&#