Инвестиции в строительство

Инвестиции в строительство // Украинская инвестиционная газета . . 2 апреля 2002 (№ 13) . С. 1, 7-9

Приобретение недвижимости всегда считалось выгодным вложением капитала. В развитых странах наличие недвижимой собственности является показателем обеспеченности и уровня благосостояния человека. В нашей стране еще 10 лет назад обеспечение жильем и финансирование жилищного строительства регулировалось государством. На сегодняшний день участие государства в этом процессе сведено к минимуму. Более 60% жилья строится за счет собственных средств граждан.

? Капитальный ? подход

Сергей ЧЕКАЛОВ, Екатерина ЩЕГЛОВА

Приобретение недвижимости всегда считалось выгодным вложением капитала. В развитых странах наличие недвижимой собственности является показателем обеспеченности и уровня благосостояния человека. В нашей стране еще 10 лет назад обеспечение жильем и финансирование жилищного строительства регулировалось государством. На сегодняшний день участие государства в этом процессе сведено к минимуму. Основной объем жилья возводится за счет частных вложений граждан



В 2002 г. на строительство 1 млн. кв. м жилья в г. Киеве планируется выделить 1846,6 млн. грн. из разных источников финансирования. Доля городского бюджета составит 4,4%, льготного государственного кредитования ? 1,3%, предприятий и организаций ? 6,7%. Предполагается, что доля частных инвестиций населения составит 87,6%



Рынок жилищного строительства в настоящее время является одним из наиболее динамично развивающихся Аналитики прогнозируют его благоприятную конъюнктуру, по крайней мере, на ближайшие десять лет До недавних пор на этом рынке наблюдался заметный спад. Объемы строительства жилья в 1999 г. в Украине сократились по сравнению с 1991 г в 2,4 раза и составляли 6 млн кв м Этому во многом способствовал высокий уровень инфляции 1993-1995 г.г , нестабильность экономики и отсутствие платежеспособного спроса Со стабилизацией и ростом покупательской способности граждан вопрос наращивания объемов жилищного строительства снова приобрел актуальность.

Как свидетельствует география распределения инвестиций в жилищное строительство, сегодня значительная их доля приходится на экономически благополучные регионы ? Киев, Днепропетровск, Донецк, Харьков. Помимо удовлетворения насущной потребности населения в улучшении жилищных условий, существенным фактором, способствующим притоку инвестиций в строительство, является безальтернативность вложения средств. Учитывая недоверие граждан к банковской системе, иных альтернатив вложения ?длинных денег? практически нет. Инфраструктура фондового рынка отсутствует, а деньги, вложенные в золото, не приносят дохода. Покупка же недвижимости всегда считалась выгодным вложением капитала Кроме того, недвижимость можно сдавать, получая при этом дополнительный доход в виде арендной платы. Повышению активности в освоении рынка жилищного строительства, в определенной мере способствовало введение евро и нестабильное положение американского доллара. Предпочтения среднего потребителя сейчас смещаются в сторону национальной валюты, которая в последнее время демонстрирует завидную стабильность валютного курса.

В прошлом году в Киеве, который является бесспорным лидером по объемам жилищного строительства, было построено более 1 млн кв м жилья.

Количество застройщиков на столичном рынке также постоянно растет. Сегодня насчитывается порядка 10 крупных компаний. Это, в частности, ХК ?Киевгорстрой?, корпорация ?Укрстрой?, ГХО ?Житлоинвест?, ?Познякижилстрой?, ООО ?ТМ М ?, строительная группа LKS и др. Новые компании в основном приходят на рынок строительства элитного жилья осваивая при этом новые строительные технологии и используя стройматериалы ?нового поколения?. Наращивание объемов жилищного строительства неизменно влечет за собой развитие рынка стройматериалов. По данным исследования Western NIS Enterprise Fund, наиболее инвестиционно привлекательными отраслями в Украине является пищевая промышленность и производство стройматериалов.



Объемы государственного финансирования жилищного строительства в г Киеве

Категория населения

Введение в эксплуатацию жилья и объем финансирования

2000 г.

2001 г

2002 г (прогноз)

тыс кв м

млн грн

тыс кв м

млн грн

тыс кв м

млн грн

Граждане нуждающиеся в социальной защите государства

445

337

664

769

71 7

91 3

Молодые семьи и одинокие молодые граждане

14,05

15,46

20,3

23,5

20,8

24,2

Военнослужащие и члены их семей

135

147

422

607

734

110 1

Другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий

80,56

11658

475

685

55,3

81 8

Источники финансирования жилищного строительства в г. Киеве

Источник

Введение в эксплуатацию жилья и объем капиталовложений

2000 г.

2001 г.

2002 г (программа)

тыс кв м

млн грн

тыс кв м

млн грн

тыс кв м

млн грн

Госбюджет

77

12940

12 5

18037

-

-

Местный бюджет

63,3

51996

509

64881

528

80944

Деньги населения

697 5

1028256

8490

1231877

8408

1617890

За счет продажи жилищных облигаций и др ценных бумаг

-

-

-

-

-

-

За счет средств предприятий и ведомств

76,06

107736

55,2

79718

856

123521

Источник: Дополнение к распоряжению Киевгорадминистрации от 29 12 2001 г "Программа жилищного строительства на территории г Киева на 2002 год"

Финансовая сторона

Очередной виток развития строительства жилья в значительной мере был обусловлен приходом банков на этот рынок. Большая часть населения получила возможность покупать жилье в кредит. Лидером по кредитованию на первичном рынке жилья пока остается банк ?Аркада?, связанный отношениями собственности с ?Киевгорстроем?. Банк предоставляет кредиты в гривнах и в ОдИнах (условная расчетная единица, курс которой учитывает практически все риски) сроком до 30 лет. Процентная ставка за пользование кредитом ? 10,5% годовых в ОдИнах. Банк мотивирует введение условной единицы нестабильным положением валютного курса. И хотя в последнее время гривна ревальвировала, курс ОдИна не уменьшался: с 25 марта этого года он составляет 16,75 грн. Другие банки, а их порядка десяти, предоставляют кредиты в гривнах и на менее короткий срок ? до 5 лет.

Помимо инструмента рассрочки, ?Аркада? предоставляет услуги по инвестированию, включающие в себя оплату покупки квартиры за время ее строительства. Третий вариант ? приобретение квартиры путем постепенного выкупа квадратных метров. И, наконец, новым механизмом привлечения средств в строительство на украинском рынке стал выпуск жилищных облигаций. Первой и единственной выпустила ипотечные облигации дочерняя структура АКБ ?Аркада? ? ?Аркада-фонд?. Механизм выпуска облигаций следующий: за счет средств, полученных от размещения облигаций, ?Аркада-фонд? приобретает у банка право требования по кредитам, предоставленным физическим лицам на строительство жилья. Все кредиты обеспечены залогом квартир, причем стоимость заложенного имущества по каждому кредитному договору более чем в два раза превышает сумму кредита. А выплата процентов и погашение облигаций осуществляются за счет средств, внесенных заемщиками по кредитам. Иными словами, банк ?Аркада? привлекает средства для вложения в строительство под еще не выплаченные квартиры.

Покупка квартиры, хотя и является дорогим удовольствием, с каждым годом становится доступной более широкому кругу населения. Строительство будет выгодным бизнесом еще долгое время. А объемы строительства и соответственно продаж квартир будут увеличиваться в зависимости от роста благосостояния населения. Теперь дело за малым ? найти источники роста этого благосостояния.

Операторы рынка жилищного кредитования

Банк застройщик

Размер первоначального взноса, % от стоимости

Срок кредита

Процентные ставки на грн./$ вклады, %в год

Первичный рынок

"Аркада" ("Киевгорстрой")

не менее 35

до 30 лет

10,5% в ОдИн*

"Укрсоцбанк" ("Познякижилстрой")

не менее 30

до 3 лет

20-26/14-16

"Аваль" ("Киевгорстрой - 1")

не менее 30

до 5 лет

24/14

Вторичный рынок

"Правэкс-банк"

не менее 30

до 5 лет

до 15 - валютн.

"Укрсоцбанк"

не менее 50

до 3 лет

30-37/14-16

"Аваль"

не менее 50

до 2 лет - грн., до 1 года валютн.

24/14

"Финансы и кредит"

не менее 40

до 3 лет

33/19

"Надра"

не менее 50

1 год

35/19,7

"ПриватБанк"

не менее 50

до 5 лет

30/15

"ТАС-Комерцбанк"

не менее 40

до 5 лет

18 - валютн.

"Сберегательный банк Украины"

не менее 30

до 1 0 лет

14 - валютн

*ОдИн-= 16,75 грн на 25.03 2002

Комментарии

Любомир КИЛИМНИК, начальник кредитно-депозитного управления банка ?Аркада?:

? На мой взгляд, долгосрочное кредитование строительства жилья ? это то звено, которое через механизм ипотеки поможет вывести экономику Украины из кризиса. За три с половиной года банк ?Аркада? выдал около 135 млн. грн. кредитов для инвестирования жилищного строительства, причем 54 млн. грн. из них уже погашено. ?Аркада? предлагает сегодня кредиты под 10,5% годовых в индексирующихся условных расчетных единицах (ОдИн). Курс ОдИн формируется с учетом уровня инфляции и на сегодня составляет 16,75 грн. Если учесть тенденцию снижения уровня инфляции в Украине за последние два года и оптимистические прогнозы аналитиков, то выходит, что брать ипотечные кредиты под жилье ? очень выгодно.

Думаю, количество банков, работающих в сфере ипотечного кредитования, будет увеличиваться. Но чтобы работать с кредитами для строящегося жилья, банкам нужно иметь тесные партнерские отношения с застройщиками, контролировать и управлять денежными потоками финансирования строительства.



Наталья ШИБАЕВА, ведущий экономист управления фондовых операций банка ?Аркада?:

? Практика использования ипотечных ценных бумаг как инструмента для рефинансирования коммерческих банков, занимающихся долгосрочным ипотечным кредитованием, в Украине только зарождается. ?Аркада? ? пока единственный банк, который инициировал программу по выпуску подобных ценных бумаг дочерней компанией банка ?Аркада-фонд?, в рамках которой проведена эмиссия облигаций на сумму 9 млн. грн. Все ценные бумаги выпуска были успешно размещены банком ?Аркада? и своевременно погашены эмитентом. Как результат удачной работы с ипотечными ценными бумагами принято решение о следующей эмиссии облигаций в середине нынешнего года на сумму 17 млн. грн.



Олег ГУКАСОВ, начальник отдела маркетинга корпорации "Познякижилстрой",

? Покупать квартиры в кредит ? очень удобно. Причем наиболее приемлемыми, по моему мнению, и как это принято в мировой практике, являются кредиты на 3-5 лет. ?Познякижилс